• מהי משכנתא ?
• האם נטילת משכנתא כדאית היום ?
• אילו בנקים נותנים משכנתאות ?
• מהי משכנתא לזכאים ?
• מהי משכנתא משלימה ?
• מי מקבל משכנתא משלימה ?
• האם קיימים מסלולים שונים במשכנתא ?
• על אילו מסלולים מדובר ?

מהי משכנתא ?

אחת מההתחייבויות הגדולות של בני זוג במהלך החיים היא משכנתא. מדובר בלקיחת הלוואה גדולה מאוד מהבנק לצורך רכישת דירה, בית, או קרקע. בדרך כלל הלווה מגייס ממקורות עצמאיים 30% מערך הדירה ואת היתר הוא מקבל מהבנק. ההחזרים הם החזרים חודשיים ובדרך כלל נפרשים על 15-20 שנה, תלוי בגובה המשכנתא ותנאיה השונים.

כמובן שישנן ריביות על לקיחת המשכנתא ועל הסוגים השונים נדון בהמשך.

האם נטילת משכנתא כדאית היום ?

ישנה מחלוקת בין מומחי הנדל"ן ושוק ההון. חלקם יטענו כי כרגע מחירי הדירות גבוהים מאוד וכדאי להמתין עם רכישת דירה. במתנגדים סוברים כי גם כך אנחנו משלמים שכירות גבוהה, אז אם כבר, כדאי לגייס סכום ראשוני, לרכוש דירה ולשלם על נכס משלך.

אילו בנקים נותנים משכנתאות ?

בעבר היה רק מספר מצומצם של בנקים המתמחים במשכנתאות. הידוע שבה היו בנק טפחות, בנק משכן ועוד מספר בנקים. כיום כמעט בכל בנק יש מחלקת משכנתאות ותוכלו לקבל ייעוץ, הדרכה וליווי עד רגע קבלת הדירה וגם בהמשך, כשתרצו לשנות מסלולי משכנתא, לצאת בפירעון מוקדם או לגלגל את המשכנתא שלכם על הדירה הבאה.

הבנקים הגדולים אף מחזיקים מעין בנקי משנה שמתמחים אך ורק במשכנתאות. כך למשל, בנק טפחות הוא מבית המזרחי הוותיק, ובנק משכן השייך לפועלים.

בנקים נוספים המעניקים משכנתאות:

• לאומי משכנתאות. ליווי צמוד משלב הייעוץ ועד לרכישת הדירה.
• משכן משכנתאות. בנק וותיק מבית בנק הפועלים המתמחה רק במתן משכנתאות.
• הבינלאומי הראשון. ברוב הסניפים יש מחלקת משכנתאות ובה יועצים מומחים.
• אדנים. גם הוא כיום מקבוצת המזרחי.
• בנק דיסקונט למשכנתאות. החל לצבור תאוצה לאחרונה בתחום המשכנתאות.

כעיקרון בכל הבנקים יש מחלקת משכנתאות. יש המצדדים בנטילת משכנתא דווקא בבנק בו מתנהל החשבון הפרטי שלכם, מטעמי נוחות אבל אין בהכרח צורך בכך.

ההחזרים החודשיים אבל לא שינויים משמעותיים. משכנתא בריבית קבועה כדאי לקחת כשהריבית במשק נמוכה מאוד ולא במצב שהיא משתוללת. החסרונות במסלול זה הם במצבים שהריבית במשק יורדת, וגם העובדה כי פירעון מוקדם של ההלוואה יגרור אחריו קנס.

מהי משכנתא לזכאים ?

זוגות צעירים, משפחות חד הוריות, אנשים מעל גיל 30, המוגדרים חסרי דיור, זכאים להלוואה מהמדינה דרך משרד השיכון. את הזכאות מנפיק המשרד והוא עושה זאת בתאם לנתוני המבקש: גיל המבקשים, מצבם המשפחתי, מספר הילדים שלהם, כמה אחים יש בכל צד, אזור רכישת הדירה, רקע צבאי או שירות לאומי ונתונים נוספים. על פי נתונים אלה צוברים ניקוד וסכום ההלוואה נקבע על פיו. סכום הגג כיום הוא 190,000 ₪ בקירוב. בדרך כלל, ההלוואה הניתנת מהמדינה היא בתנאים טובים יותר ממה שהבנקים מציעים, הן מבחינת ריביות והן מבחינת פריסת התשלומים שיכולה להימתח ליותר מ-25 שנה. כדי לברר את זכאותכם תוכלו להיכנס לאתר משרד השיכון ולהשתמש במחשבון הזכאות העומד לרשותכם. הזינו בו את הנתונים הרלוונטיים ותקבלו תוצאה: הסכום שמגיע לכם. הזכות לקבל משכנתא לזכאים היא חד פעמית.

מהי משכנתא משלימה ?

כיוון שאת הבית לא תוכלו לרכוש אך ורק מהכסף של משרד השיכון ומהכסף שאתם מביאים מהבית, אתם צריכים מימון נוסף. משכנתא משלימה היא הלוואה שהבנק נותן לכם מכספו ומדובר בהלוואה לטווח ארוך ומיגע. גודל ההלוואה נקבע לפי רמת ההכנסה שלכם, הסכום הראשוני איתו אתם באים, ערך הבית שאתם רוכשים ולכמה שנים אתם רוצים לפרוס את ההלוואה.

מי מקבל משכנתא משלימה ?

ברמת העיקרון כל אדם מן הישוב יכול לקבל משכנתא משלימה. אבל, חשוב לדעת שהבנקים לא אוהבים לסכן את כספם. הקריטריונים שהוא בודק הם כושר החזר ההלוואה, הכנסה של בני הזוג, קביעות ההכנסה, שווי הנכס (בודקים באמצעות שמאי), ביטחונות שאתם מציגים. בכל מקרה הבנק ממשכן את הנכס שלכם לכל מצב בו לא תעמדו בהחזרי תשלום המשכנתא.

האם קיימים מסלולים שונים במשכנתא ?

כן. ישנם מספר מסלולי משכנתא מרכזיים, והכדאיות של כל אחד מהם תלויה בתקופה, במצב המשק, בעתידו המשוער, ובאופי רוכשי הדירה.

 על אילו מסלולים מדובר ?

משכנתא בריבית קבועה.

המשכנתא צמודה למדד, גם הריבית וגם הקרן. מדובר במשכנתא בטוחה יחסית ובלי הפתעות. הריבית לא משתנה, אבל המדד כן ולכן כן ייתכן שינוי בסכום ההחזרים החודשיים אבל לא שינויים משמעותיים. משכנתא בריבית קבועה כדאי לקחת כשהריבית במשק נמוכה מאוד ולא במצב שהיא משתוללת. החסרונות במסלול זה הם במצבים שהריבית במשק יורדת, וגם העובדה כי פירעון מוקדם של ההלוואה יגרור אחריו קנס.

משכנתא בריבית משתנה.

מיועדת לאמיצים שבינינו ואלה שלא מפחדים משינויים. כאן ההחזרים המשולמים לבנק בכל חודש יכולים להשתנות. מדובר על הלוואה לטווח ארוך. צריך לשים לב, כי במשכנתא מסוג זה יש בעייתיות. בדרך כלל הבנקים מציעים ללקוחות להצטרף למסלול כזה בריבית נמוכה מאוד יחסית למשק, אך ריבית החידוש כעבור שנה, שנתיים או 5, בדרך כלל תהיה גבוה מהריבית הממוצעת במשק. לכן, יש לשים לב לחוזה עם הבנק בסעיף על מנגנון חידוש המשכנתא, בכמה ריבית הבנק גבוהה מהריבית במשק. באופן כללי, משכנתא בריבית משתנה כדאית כאשר בעת נטילתה הריבית במשק גבוהה יותר, כיוון שהשינוי יכול בדרך כלל להיות רק למטה (למרות שיש מצב שהיא תמשיך לעלות). במצב שבו הריבית במשק עומדת על 4-5% כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה. אם הריבית במשק עומדת על 8% כדאי ללכת על משכנתא בריבית משתנה ולקוות שבתחנות היציאה הבאות הריבית תרד.

במסלול זה ניתן לצאת בפירעון מוקדם ללא כל קנס.

משכנתא בריבית פריים.

הפריים הוא ריבית הבסיס שקבעו הבנקים. משכנתא בריבית פריים אינה צמודה למדד. ריבית הפריים גבוה יותר באחוז וחצי מהריבית שקבע בנק ישראל. ברוב המקרים משכנתאות במסלול זה ניתנו בפריים מינוס ולכן הריבית במשכנתא זו נמוכה יותר. הקרן של ההלוואה שלקחנו אינה צמודה למדד ולכן אינה מתנפחת עם השנים. זה קורה כשיש אינפלציה והמדד מרקיע שחקים. בנוסף הריבית במסלול זה משתנה כל הזמן בהתאם למגמות השוק. לכן גם אין קנס אם תצאו בפירעון מוקדם.